Immobilie als Kapitalanlage
Mit einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie Steuern sparen, hohe Rendite erwirtschaften und ein sicheres Vermögen aufbauen
Inhaltsverzeichnis
- Warum ist eine Immobilie als Kapitalanlage so attraktiv?
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?
- Ist ein Eigenheim auch ein lohnendes Investment?
- Welche Immobilienarten als Investment gibt es noch?
- Welche Immobilien eigenen sich besonders gut für eine Kapitalanlage?
- Für wen ist ein Immobilieninvestment interessant?
- Wie finde ich eine geeignete Immobilie als Kapitalanlage?
- Beispiele für realisierte Immobilien als Kapitalanlage
Warum ist eine Immobilie als Kapitalanlage so attraktiv?
Einer der Hauptgründe ist, das Wohnen immer zu den Grundbedürfnissen des Menschen zählen werden und bei steigenden Bevölkerungszahlen der Bedarf nach Wohnraum stetig steigt, jedoch im gleichen Verhältnis nicht neuer Wohnraum geschaffen wird. Dies hat zur Folge, dass Sie heute an keinem Standort in Deutschland eine Immobilie finden werden, die vor 30 oder 35 Jahren teurer war (bei gleicher Qualität). Selbst am schlechtesten Standort werden Sie heute einen höheren Preis erzielen als beim Einkauf.
Des Weiteren ist der Steuervorteil, den man durch ein geschicktes Immobilien-Investment generieren kann, ein wichtiger Faktor für die Entscheidung zu einer Immobilie als Kapitalanlage. Denn wer will schon keine Steuern sparen?
Wie auch bei allen anderen Möglichkeiten der Kapitalanlage gibt es bei Immobilien sowohl Chancen als auch Herausforderungen, die genau geprüft sein sollten. Außer dem potentiellen Mieter, ist der Anleger mit einer der entscheidenden Faktoren, die es zu prüfen gilt. Ein wichtiger Faktor ist unter anderen, ob der Investor überhaupt dauerhaft Steuern in Deutschland zahlen muss.
Aber vor allem der richtige Partner ist entscheidet und bestimmt maßgeblich den Ertrag, der bei einem Immobilieninvestment realisiert werden kann.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?
Egal wo Sie heute eine Immobilie kaufen, vor 30 Jahren wurde dort im Vergleich weniger gezahlt als heute. Selbst an Standorten die heute nicht mehr gut funktionieren, z.B. aufgrund von Wegzug oder anderen Faktoren.
Durch die günstigen Kreditzinsen haben wir eine sehr hohe Nachfrage nach Immobilien, das Angebot ist jedoch wesentlich niedriger. Sollten die Zinsen steigen, gibt es sicherlich an einigen Standorten eine Immobilienblase und die Preise werden sich wieder auf einem etwas niedrigeres Niveau abflachen. Insbesondere im Eigenheimbereich, wo momentan wahre Traumpreise erreicht werden. Dies ist jedoch nur ein kurzfristiger Effekt, den es in der Vergangenheit bereits öfters gab. Denn langfristig gibt es keinen Zweifel daran, dass die Immobilienpreise sich auch in den nächsten 20 bis 30 Jahren erhöhen werden und man einen höheren Preis beim Verkauf erzielen kann, als man heute bezahlt. Denn über 60% einer Immobilie bestehen aus Lohn und Materialkosten und diese steigen ebenfalls jährlich.
Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland seit 2004
Quelle: Statistisches Bundesamt
Ist ein Eigenheim auch ein lohnendes Investment?
Die eigene Immobilie ist leider keine klassische Kapitalanlage im eigenen Sinn. Auch wenn der Kauf aufgrund der sehr günstigen Zinsen aktuell sehr verlockend ist, so kauft man aufgrund der hohen Nachfrage derzeit je nach Standort zwischen 15-30% über dem tatsächlichen Wert ein.
Vor allem aber die Tatsache, dass man den Kredit in der Regel zwischen 25-30 Jahre zurückbezahlt und während dieser Laufzeit keinerlei Einnahmen durch die Immobilie erwirtschaftet. Auch nennenswerte steuerlichen Vergünstigungen fallen weg. Dies macht das Eigenheim als Kapitalanlage unattraktiv. Lediglich durch einen späteren Verkauf und den durch Inflation gestiegenen Verkaufspreis kann ein Sachwert in Immobilien als eine Art Inflationsschutz dienen. Doch die wenigsten Menschen planen das Eigenheim später wieder zu verkaufen. Im Gegenteil: nachdem der Kredit bezahlt ist, muss weiteres Geld für die Sanierung oder Instandhaltung investiert werden und die steigenden Nebenkosten fallen ebenfalls weiter an.
Eine sinnvolle Alternative ist daher die fremdgenutzte Immobilie. Diese stellt unter bestimmten Gesichtspunkten eine tatsächliche Kapitalanlage dar. Die erwirtschafte Rendite einer solchen fremdgenutzten Immobilie kann natürlich auch dazu genutzt werden, die Abbezahlung des Eigenheims zu beschleunigen.
Welche Immobilienarten als Investment gibt es noch?
Sicherlich gibt es auch andere Immobilienarten als die klassische vermietete Wohnung oder das Haus. Auch Gewerbeimmobilien, Parkhäuser, Pflegeimmobilien etc. haben Ihren Reiz, allerdings sind diese Immobilieninvestments meist risikobehafteter und zielen auf ein deutlich kleineres Klientel ab. Hingegen sich das Risiko eines Mietausfalls oder Mietnomaden für einen sehr geringen Beitrag (ca. 100 € pro Jahr) zu 100% absichern lässt und bei der hohen Nachfrage an Mietwohnungen in Ballungsgebieten ohnehin ein untergeordnetes Risiko darstellt.
Hinzu kommen verschiedene Immobilienarten im Bereich der Kapitalanlage, die dem Anleger sehr umfangreiche steuerliche Möglichkeiten ermöglichen. Der §7 des Einkommensteuergesetzes wurde in den vergangenen Jahrzehnten hinsichtlich dieser Möglichkeiten weiter ergänzt. Neben Bestandsimmobilien, wie zum Beispiel Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser, bei denen der Investor sowohl die Zinsen des Kredites, als auch alle anderen Investitionskosten steuerlich geltend machen kann, haben auch Neubauten die gleichen steuerlichen Vorteile.
In den letzten Jahren erlebt eine weitere interessante Immobilienart einen rasanten Anstieg: die denkmalgeschützte Kapitalanlage-Immobilie. Gerade für Menschen mit einer hohen Steuerbelastung bietet diese Art der Immobilie eine gute Möglichkeit das Einkommen nachhaltig und dauerhaft selbst zu gestalten und Steuern in Vermögen umzuwandeln. Die Umwandlung von Steuern in Privatvermögen fällt bei dieser Variante der Immobilieninvestition weit höher aus. Mit der richtigen Immobilie und der passenden Strategie, sind jährliche Renditen im zweistelligen Bereich eher Regel statt Ausnahme. Geregelt wird dies im § 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes. Als Orientierung kann man hier von einem Rückfluss von 30% des Kaufpreises in den nächsten 12 Jahren ausgehen, dies ist jedoch abhängig vom Objekt und der eigenen Steuersituation.
| Wohnimmobilien | Gewerbeimmobilien | Industrieimmobilien | Sonderimmobilien |
|---|---|---|---|
| • Ein- und Mehrfamilienhäuser • Mehrfamilienhäuser /Wohnanlagen • Eigentumswohnungen | • Büroimmobilien • Handelsimmobilien • Gewerbeparks • Logistikimmobilien | • Produktionsgebäude • Werkstätten • Lagerhallen • Industrieparks | • Hotelimmobilien • Gastronomie • Freizeitimmobilien • Sozialimmobilien • Kulturimmobilien • Infrastrukturimmobilien |
Welche Immobilien eigenen sich besonders gut für eine Kapitalanlage?
Die Fremdgenutzte Immobilie als Kapitalanlage!
Günstig einkaufen, später teurer verkaufen und in der Zwischenzeit die Ausgaben für den Kredit von einem Mieter und den steuerlichen Vorteilen abdecken lassen – so zumindest sieht der Idealfall aus.
Leider ist es aufgrund der hohen Nachfrage und den günstigen Zinsen fast unmöglich über einen Makler oder im Internet noch ein „Schnäppchen“ zu machen. Auch Zwangsversteigerungen bringen in den seltensten Fällen noch das gewünschte Ergebnis. Hinzu kommt, dass durch steigende Mieten viele Standorte für Mieter unerschwinglich geworden sind und daher die öffentliche Hand immer öfter zu Restriktionen greift, um Mietpreise künstlich niedrig zu halten (Stichwort Mietpreisbremse). Dies führt bei privaten Anlegern dazu, dass an manchen Standorten zu hohen Preisen gekauft wurde, aber die Beschränkung der Miete dazu führt, dass die Investition keine Rendite erwirtschaftet. Somit sind der Standort und der realisierbare Einkaufspreis entscheidend, um eine gewinnbringende Investition zu tätigen und eine sichere Kapitalanlage zu finden. „Wo macht es heute noch Sinn zu kaufen“ ist somit eine der wichtigsten Fragen!
Für wen ist ein Immobilieninvestment interessant?
Prinzipiell für jeden. Allerdings gibt es je nach Bank Mindestvoraussetzungen bezüglich des Einkommens. Grundsätzlich umsetzbar ist eine solche Investition bereits ab einem Nettoeinkommen von rund 1.900.- € im Monat bei Singles und 2500.- € bei Pärchen. Natürlich ist es vorteilhaft bereits in der Vergangenheit ein paar Ersparnisse gebildet zu haben, die Sie gegebenenfalls der finanzierenden Bank nachweisen können. Jedoch ist dies keine Notwenigkeit, denn anders als ein weitverbreiteter Irrglaube besagt, muss nicht zwingend Eigenkapital vorhanden sein. In vielen Fällen ist es jedoch ratsam, die Kaufnebenkosten einer Investment-Immobilie selbst tragen zu können (ca. 6% des Kaufpreises).
Je höher die Steuerlast und das damit zu versteuernde Einkommen, umso mehr Möglichkeiten ergeben sich mit einem Immobilien-Investment die Steuerlast nachhaltig zu reduzieren. Je nach Situation kann der Umfang der jährlichen Steuerreduzierung für Privatanleger zwischen ca. 5.000 – 30.000 € liegen, die der Anleger durch eine Immobilie als Kapitalanlage jedes Jahr von seinen Steuern in sein privates Vermögen umwandeln kann.
Wie finde ich eine geeignete Immobilie als Kapitalanlage?
Das ist die aktuell größte Herausforderung. In Zeiten von Niedrigzins und der enormen Nachfrage nach Immobilien finden Sie auf dem klassischen Weg, über das Internet oder einen Immobilienmakler, derzeit in der Regel nur zwei Arten von Immobilien:
- zu teure Immobilien oder
- die Immobilien, die keiner haben will
Denn ein gutes Geschäft für eine Immobilie als Kapitalanlage landet gar nicht erst im Internet!
Auch in Zwangsversteigerungen werden mittlerweile Immobilien nicht unter, sondern über Wert verkauft.
Aus diesem Grund kann Ihnen heutzutage nur ein entsprechendes Netzwerk aus Bauträgern und Investoren oder sehr viel Zufall und Glück eine gute Investition bringen.
Unsere Immobilienexperten haben in den letzten 14 Jahren ein solches Netzwerk aufgebaut und bereits über 600 Kunden zu glücklichen Immobilien-Investoren gemacht. Wir beraten Sie gerne kostenlos und unverbindlich und finden zusammen mit Ihnen heraus, welche Möglichkeiten für Sie bestehen und wie Sie auch zu einer Immobilie als Kapitalanlage kommen können. Lassen Sie sich jetzt von unseren Experten beraten!
